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日本買房時看到的借地權是什麼?

考慮在日本投資不動產物件時,你是否曾經看過標註「借地權」的物件呢? 相較於買房帶地的「永久產權」,「借地權」物件是是透過與地主簽訂租賃協議,於該土地上建構物業進而持有物件本身之所有權、使用權利與土地租賃權利,也就是我們在台灣所稱之「地上權物件」。

一般台灣人相信有土斯有財,因此對購買「借地權」物件興趣缺缺,但是「借地權」物件的價位一般約為「永久產權」物件的7~8成左右,以下簡單介紹三種不同的借地權種類。

 

舊法借地權

指的是1992年8月1日日本借地借加法施行之前,已經執行的借地權,租賃時間不得短於30年。主要特徵為契約期滿後,地主沒有「正當理由」,基本上無法拒絕契約的更新。於實務執行上,地主的正當理由被認可的案例極少,所以某種程度來說土地半永久屬於你的。

房屋改建時若地主沒有及時提出反對,無法解除契約,並且契約會因改建而延長,此種借地權相當保護租客的權益。

 

普通借地權

指的是「新法借地權」。基本上也和舊法借地權一樣,相對保護租客,但同時對地主的權利保護做了些許的調整,該類的借地權於契約期滿後,如果地主有「正當理由」或是支付撤離費用,即可拒絕更新。

改建時若沒有地主認可,地主可以申請解約或是取消借地權。若契約期滿後土地上仍存留租客施造的建築物的話,可以請求地主將建築物買下來。

 

定期借地權

指的是借地契約期滿之後不能再更新契約,必須將土地歸還給所有者的制度,此類借地權相對較保護地主方。此類借地權又分為「一般定期借地權」(契約有效期限為50年以上)、「建築物轉讓贈予特別條約借地權(有效期間30年以上)和「事業用借地權」(有效期間10年以上20年以下) 三種類。

該類借地權基本上無法更新租約、約期也不會因為改建而延長、租客無法請求地主收購建築物。因此租約到期時,租客可能需要一地主要求拆屋還地。

 

總結

雖然在日本借地權的物件價格相對便宜,但是購買前還是需要特別注意該物件屬於哪一種類借地權,才不會買了後悔。

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